Cómo vender una propiedad heredada: sucesión, tracto abreviado y plazos
Cuándo se puede vender, qué es el tracto abreviado, cuánto tarda la sucesión y qué costos e impuestos hay en CABA y en Provincia.
En esta nota
Para vender una propiedad heredada hace falta la declaratoria de herederos (o el testamento aprobado) y que estén de acuerdo todos los herederos. No es necesario inscribirla a nombre de cada uno antes de vender: con el tracto abreviado, el escribano hace la venta directamente desde la sucesión, en una sola escritura, y se ahorran tiempo y gastos.
¿Cuándo se puede vender una propiedad heredada?
Cuando el juez dicta la declaratoria de herederos, que dice quiénes heredan. Desde ese momento se puede escriturar, siempre que firmen todos los herederos (o alguien con un poder de cada uno).
Antes de la declaratoria se puede firmar un boleto, pero la escritura queda para cuando esté el auto del juez. Si alguno de los herederos es menor de edad o tiene una restricción a su capacidad, la venta necesita autorización judicial.
¿Qué es el tracto abreviado?
Es un mecanismo de la Ley 17.801 que permite vender sin inscribir antes la propiedad a nombre de los herederos. En vez de dos pasos (primero inscribir la declaratoria y después vender), el escribano hace todo en una sola escritura: relaciona la sucesión y transfiere directamente al comprador.
Las ventajas:
- Menos tiempo: no hay que esperar la inscripción de la declaratoria en el Registro.
- Menos gastos: se evita una inscripción intermedia.
- Más simple para el comprador: recibe la propiedad con la cadena de títulos completa.
Para usarlo, el juzgado tiene que autorizar la inscripción por tracto abreviado y el escribano tiene que tener el expediente con la declaratoria.
¿Cómo es el paso a paso?
- Se inicia la sucesión en el juzgado que corresponde al último domicilio de la persona que falleció.
- El juez dicta la declaratoria de herederos o aprueba el testamento.
- Se pide una valuación de la propiedad y se decide el precio entre todos los herederos.
- Se publica y se negocia: se firma la reserva y el boleto, con la conformidad de todos.
- El escribano pide los certificados y la autorización para el tracto abreviado.
- Se firma la escritura: venden los herederos y el comprador paga el precio.
- Se reparte el dinero según la parte de cada heredero.
¿Cuánto tarda una sucesión?
Depende del juzgado y de cuántos herederos haya, pero una sucesión sin conflictos suele llevar varios meses hasta la declaratoria. Por eso conviene empezarla cuanto antes, aunque todavía no se haya decidido vender.
¿Qué costos tiene?
- Tasa de justicia: en la Ciudad de Buenos Aires es del 1,5 % sobre el valor de los bienes que se transmiten (la mitad de la tasa general del 3 %). En la Provincia de Buenos Aires es del 2,2 por mil más una sobretasa del 10 %.
- Honorarios del abogado de la sucesión, que se pactan.
- Impuesto a la transmisión gratuita de bienes: existe en la Provincia de Buenos Aires y depende del parentesco y del valor de lo heredado, con mínimos no alcanzados. En la Ciudad de Buenos Aires no existe.
- Los gastos de la venta: los de cualquier vendedor. Están en quién paga la escritura.
¿Los herederos pagan impuestos al vender?
Desde el 1 de enero de 2026, la venta de inmuebles por personas humanas y sucesiones indivisas está exenta de Ganancias, y el ITI ya no existe. Pagan su parte del impuesto de sellos, como cualquier vendedor. El detalle está en qué impuestos se pagan al vender una propiedad.
Preguntas frecuentes
¿Se puede vender si un heredero vive en el exterior?
Sí. Puede firmar un poder ante un consulado argentino o ante un escribano del exterior con la apostilla, y otra persona firma por él.
¿Hace falta que todos los herederos estén de acuerdo?
Sí. Para vender la propiedad entera tienen que firmar todos. Por eso conviene acordar el precio y la forma de venta desde el principio.
¿Se puede firmar un boleto antes de la declaratoria?
Sí, pero la escritura recién se puede hacer cuando esté la declaratoria. El boleto tiene que dejar claro ese plazo y qué pasa si se demora.
¿El comprador puede sacar un crédito hipotecario para una propiedad en sucesión?
Sí, si la sucesión está en condiciones de escriturar. El banco revisa los títulos como en cualquier compra.
¿Qué documentos hacen falta?
El expediente de la sucesión con la declaratoria, el título de la propiedad, los documentos de los herederos y los certificados de la propiedad. La lista completa está en documentos para vender una propiedad.
