Qué pasa el día de la escritura: quiénes van, qué se firma y cuándo se entregan las llaves

El día de la escritura es el cierre de la operación. Comprador y vendedor firman ante el escribano la escritura de compraventa, se paga el saldo del precio y el vendedor entrega la posesión y las llaves. Casi todo se preparó antes, así que el día en sí es más tranquilo de lo que parece si cada parte llega con lo que le pidió la escribanía.

¿Por qué hace falta una escritura?

Porque la ley lo exige. El Código Civil y Comercial establece que deben hacerse por escritura pública los contratos que tienen por objeto la adquisición de derechos reales sobre inmuebles (artículo 1017). La escritura la hace un escribano, que antes de la firma revisa que todo esté en regla.

En el camino hasta este día, la operación pasó por la reserva, que queda en custodia de la inmobiliaria hasta la escritura.

¿Qué se prepara antes de la firma?

La escribanía pide los certificados del inmueble y de las partes. Entre ellos, el informe de dominio e inhibición al Registro de la Propiedad Inmueble, para confirmar quién es el titular y que no haya impedimentos para vender. Lo contamos en informe de dominio e inhibición.

También se revisan las deudas del inmueble (impuestos, servicios, expensas) y se arma el borrador de la escritura. Los plazos de esta etapa dependen de cada caso y de cada organismo, por eso conviene preguntarle al escribano con qué tiempo necesita la documentación.

¿Quiénes van el día de la escritura?

Sobre el cónyuge: el Código pide el asentimiento del otro cónyuge para disponer de la vivienda familiar (artículo 456) y, en el régimen de comunidad, para vender bienes gananciales registrables (artículo 470). El escribano te va a decir si en tu caso hace falta.

Si alguna de las partes no puede ir, puede firmar un apoderado con un poder que el escribano tiene que revisar antes.

¿Qué hay que llevar?

Lo que pida tu escribanía, que puede variar según el caso. En general:

• DNI de cada persona que firma.
• Datos y constancias fiscales que te hayan pedido (por ejemplo, CUIT o CUIL).
• El vendedor: el título de propiedad, si no lo entregó antes, y las llaves de la unidad, del edificio y de la cochera o baulera si corresponde.
• El comprador: el dinero, en la forma que se haya acordado.
• Documentación sobre el origen de los fondos, si la escribanía la pidió. Los escribanos son sujetos obligados ante la Unidad de Información Financiera y tienen que conocer y documentar el origen de los fondos de la operación.

¿Cómo se paga?

Se paga el saldo del precio, es decir, el precio menos lo que ya se adelantó con la reserva. La reserva, que estaba en custodia de la inmobiliaria, se entrega en ese momento como parte del pago.

El saldo puede pagarse en efectivo, por transferencia o con un crédito hipotecario, según lo que se haya acordado. Lo explicamos en cómo se paga una propiedad.

Ese día también se pagan los gastos de escritura y los impuestos que correspondan. Quién paga cada cosa lo repasamos en quién paga la escritura, y podés estimar los montos con la calculadora de gastos de escritura.

¿Qué se firma?

1. El escribano lee la escritura en voz alta. Es el momento de preguntar cualquier duda.
2. Las partes firman la escritura de compraventa en el protocolo del escribano.
3. Si hay crédito, se firma también la hipoteca a favor del banco.
4. Se firman los recibos y la constancia de entrega de la posesión.

Después de la firma, el escribano inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad Inmueble. La inscripción es lo que da publicidad a la compra frente a terceros (artículo 1893 del Código Civil y Comercial).

¿Cuándo se entregan las llaves y la posesión?

Lo habitual es que la posesión se entregue el mismo día de la escritura. Para que el comprador adquiera la propiedad hacen falta título y modo suficientes (artículo 1892): la escritura es el título y la tradición, es decir, la entrega de la cosa, es el modo. Según el artículo 1924, hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe, con actos materiales y no con una simple declaración.

En la práctica, el vendedor entrega las llaves y la propiedad vacía, en las condiciones acordadas. Conviene que el comprador la recorra antes de la firma o ese mismo día.

¿Y si el vendedor necesita quedarse un tiempo?

Si el vendedor necesita seguir viviendo un tiempo después de escriturar, se firma un comodato: un contrato por el que una parte entrega a otra una cosa, mueble o inmueble, para que la use gratuitamente y después la devuelva (artículo 1533 del Código Civil y Comercial).

El comodato se arma por escrito, con la fecha de devolución y las condiciones acordadas entre las partes.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dura la firma?

Depende de cuántas personas firmen, de la forma de pago y de si hay crédito. Conviene ir sin apuro y preguntarle al escribano cuánto tiempo calcula.

¿Quién elige al escribano?

Es un punto que se acuerda entre las partes. Lo vemos en quién paga la escritura.

¿Dónde se firma?

En la escribanía o donde el escribano disponga. Si hay crédito, se coordina con el banco.

¿Cuándo recibo la escritura con los datos de inscripción?

Después de que el escribano la inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble. El plazo depende del registro, por eso conviene consultarlo con la escribanía.

¿El comodato se paga?

No. El comodato es gratuito por definición. Si hubiera un pago por el uso, sería otro tipo de contrato, y conviene consultarlo con el escribano.