Asentimiento del cónyuge: cuándo hace falta para vender una propiedad

El asentimiento del cónyuge es la conformidad que da el esposo o la esposa que no figura como titular para que el otro pueda vender. Hace falta en dos casos: cuando el inmueble es ganancial y cuando es la vivienda familiar, aunque sea un bien propio de uno solo. Se da firmando en la misma escritura o mediante un poder especial.

¿Qué es el asentimiento conyugal?

Es una conformidad, no una venta compartida. Quien vende es el titular del inmueble, y el cónyuge sólo presta su acuerdo para esa operación en particular. No pasa a ser vendedor ni recibe el precio por eso.

El Código Civil y Comercial pide que el asentimiento sea concreto. El artículo 457 dice que tiene que referirse al acto en sí y a sus elementos constitutivos. En la práctica, eso significa que se da para una venta determinada, de un inmueble determinado, y no como una autorización en blanco.

¿Cuándo hace falta para vender?

Hay dos reglas distintas que conviene separar:

Bienes gananciales. En el régimen de comunidad, cada cónyuge administra y dispone de los bienes gananciales que adquirió. Pero el artículo 470 exige el asentimiento del otro para enajenar o gravar bienes registrables, y los inmuebles lo son. Esto alcanza también a las promesas de venta, por eso conviene tenerlo en cuenta desde el comienzo de la operación.

Vivienda familiar. El artículo 456 dice que ninguno de los cónyuges puede, sin el asentimiento del otro, disponer de los derechos sobre la vivienda familiar. Esta regla forma parte del llamado régimen primario, que el artículo 454 aplica cualquiera sea el régimen matrimonial. Por eso rige también en el régimen de separación de bienes y aunque el departamento sea propio de uno solo.

¿Cuándo no hace falta?

No hace falta asentimiento cuando se dan las dos condiciones juntas: el inmueble es propio del cónyuge que vende y no es la vivienda familiar.

Según el artículo 464, son propios, entre otros:

• Los bienes que cada uno tenía antes de empezar la comunidad.
• Los que recibió durante el matrimonio por herencia, legado o donación.
• Los que compró con dinero propio o con lo que obtuvo al vender otro bien propio.

Si heredaste una propiedad, te puede servir también vender una propiedad heredada.

Tampoco hay asentimiento cuando el inmueble es de los dos cónyuges en condominio, porque en ese caso los dos firman como vendedores.

¿Cómo se da el asentimiento?

Hay dos formas habituales:

1. En la misma escritura. El cónyuge comparece ante el escribano el día de la firma y presta su asentimiento en el acto.
2. Por poder especial. Si no puede estar ese día, puede otorgar un poder. El artículo 375 exige facultades expresas para dar el asentimiento conyugal y pide que se identifiquen los bienes a los que se refiere. Un poder general no alcanza.

Hay un detalle sobre el poder entre cónyuges. El artículo 459 permite que uno le dé poder al otro para representarlo, pero no para darse a sí mismo el asentimiento en los casos de la vivienda familiar del artículo 456.

Si el cónyuge está ausente o transitoriamente imposibilitado de expresar su voluntad, el artículo 458 prevé que un juez autorice el acto. Conviene consultarlo con un abogado.

¿Qué pasa en las uniones convivenciales?

Para las uniones convivenciales, el artículo 522 establece una protección parecida, pero sólo si la unión está inscripta. En ese caso, ninguno de los convivientes puede, sin el asentimiento del otro, disponer de los derechos sobre la vivienda familiar. Si la unión no está inscripta, esta regla no se aplica.

¿Qué conviene preparar antes de vender?

• Tener claro el estado civil del titular y, si es casado, el régimen patrimonial.
• Saber si el inmueble es propio o ganancial y si es la vivienda familiar.
• Coordinar con tiempo que el cónyuge firme en la escritura o que otorgue el poder especial.

Repasamos el resto de la documentación en documentos para vender una propiedad.

Preguntas frecuentes

¿El asentimiento convierte al cónyuge en vendedor?

No. Quien vende es el titular. El cónyuge sólo da su conformidad para esa venta, sin pasar a ser parte vendedora.

¿Hace falta si estamos casados con separación de bienes?

Para vender la vivienda familiar, sí, porque el artículo 456 rige en cualquier régimen. Para otros inmuebles del régimen de separación, el artículo 470 no se aplica.

¿Hace falta para vender un departamento heredado?

Si es un bien propio y no es la vivienda familiar, no. Si es donde vive la familia, sí, por el artículo 456.

¿Puede darse el asentimiento antes de la escritura?

Sí, por poder especial que identifique el inmueble. También puede darse en la misma escritura.

¿Qué pasa en una unión convivencial sin inscribir?

La protección de la vivienda familiar del artículo 522 rige para las uniones convivenciales inscriptas. Si la unión no está inscripta, esa regla no se aplica.