Reserva, seña y boleto: diferencias y qué pasa si alguien se arrepiente

Antes de comprar o vender una propiedad se pasa por hasta tres pasos: la reserva, la seña y el boleto de compraventa. Cada uno compromete un poco más a las partes. Qué pasa si alguien se arrepiente depende de en qué paso están y de lo que firmaron.

En pocas palabras

• Reserva: el comprador hace una oferta por escrito y deja dinero a cuenta. Todavía no hay operación: el vendedor puede aceptar o no.
• Seña: el vendedor ya aceptó. El dinero confirma la operación y, salvo que se pacte otra cosa, nadie puede arrepentirse sin más.
• Escritura: en propiedades terminadas, lo más habitual es ir directo a la escritura después de la reserva aceptada.
• Boleto: es un contrato previo que obliga a las dos partes a escriturar. Se usa sobre todo cuando la escritura no puede firmarse enseguida.

Cómo es el camino, paso a paso

1. Oferta con reserva. El comprador firma la oferta y entrega la reserva a la inmobiliaria.
2. El vendedor acepta. La oferta queda firme y la reserva, en general, pasa a funcionar como seña. A veces se suma un refuerzo.
3. Escritura. Se paga el saldo, se firma ante el escribano y se entregan las llaves.

En propiedades terminadas, hoy lo más habitual en la Ciudad y en la Provincia de Buenos Aires es ir de la reserva aceptada directo a la escritura, sin boleto, porque los plazos para escriturar suelen ser relativamente cortos. De todas formas, cada operación es distinta y los pasos los definen las partes.

¿Qué es la reserva?

Es una oferta de compra por escrito que el comprador hace con dinero a cuenta. Ese dinero queda en poder de la inmobiliaria mientras el vendedor decide.

• La oferta tiene un plazo: si el vendedor no contesta a tiempo, la reserva se devuelve.
• Si el vendedor no acepta, la reserva se devuelve completa.
• Si el vendedor acepta, la oferta queda firme y la reserva pasa a ser seña o parte del pago, según lo que diga la oferta.

¿Qué es la seña?

Es el dinero que se entrega cuando el vendedor ya aceptó, para dejar confirmada la operación. La regulan los artículos 1059 y 1060 del Código Civil y Comercial. Hay dos clases:

• Confirmatoria. Es la que rige si no se pacta otra cosa. Se toma como parte del precio y ninguna de las partes puede arrepentirse sin más. Si una no cumple, la otra puede exigir que cumpla, o dar por terminada la operación y reclamar los daños.
• Penitencial. Solo existe si se pacta por escrito. Cualquiera de las dos partes puede arrepentirse: si se arrepiente el comprador, pierde la seña. Si se arrepiente el vendedor, la devuelve doblada.

¿Qué es el boleto de compraventa?

Es el contrato donde comprador y vendedor fijan el precio, la forma de pago, la fecha de escritura y la entrega de la propiedad. Desde que se firma, las dos partes están obligadas a escriturar.

Si el boleto no prevé el arrepentimiento y una parte no cumple, la otra puede reclamar la escritura ante la Justicia, o dar por terminado el contrato y reclamar los daños.

¿Cuándo se usa boleto?

Cuando entre el acuerdo y la escritura tiene que pasar un tiempo, o cuando las partes así lo acuerdan. Por ejemplo:

• Emprendimientos en pozo o en construcción. En estos casos también es común la cesión del boleto, si el comprador quiere vender antes de escriturar.
• Propiedades que todavía no se pueden escriturar, por ejemplo porque falta el final de obra.
• Operaciones con pagos en cuotas o con una entrega a largo plazo.

¿Qué pasa si alguien se arrepiente?

Lo que vale es lo que se firma

Desde el DNU 70/2023, el Código le da todavía más peso a lo que pactan las partes (artículo 958): sus reglas se aplican solo cuando el contrato no dice otra cosa, salvo las que son obligatorias. Por eso conviene leer bien cada papel antes de firmarlo: la oferta, el recibo de seña y el boleto.

Si la seña es en dólares, se devuelve en dólares

Desde el mismo DNU, lo que se pacta en dólares se paga en dólares (artículos 765 y 766), y un juez no puede pasarlo a pesos. Si una seña en dólares se pierde o se devuelve doblada, es en dólares.

Por qué conviene operar con un corredor inmobiliario

Entre la primera visita y la escritura hay muchos detalles que, si se pasan por alto, pueden demorar o complicar la operación. Un corredor inmobiliario matriculado:

• Ayuda a definir un precio realista, para que la operación se concrete en un tiempo razonable.
• Revisa la documentación antes de publicar, para que no aparezcan sorpresas cuando llega una oferta.
• Redacta la oferta y guarda la reserva mientras el vendedor decide.
• Negocia con las dos partes el precio, los plazos, la entrega y lo que queda en la propiedad.
• Coordina con la escribanía hasta el día de la firma.

Además, como matriculado, responde por su actuación ante su colegio profesional.

Y el escribano, la garantía de la operación

El escribano le da seguridad jurídica a la compraventa: estudia los títulos, pide los certificados al Registro de la Propiedad, verifica las deudas, autoriza la escritura y la inscribe. Te contamos su trabajo paso a paso en Qué documentos necesitás para vender una propiedad.

Preguntas frecuentes

¿La reserva la cobra la inmobiliaria?

No. La inmobiliaria la guarda mientras el vendedor decide. Si la oferta se acepta, pasa a ser parte del pago. Si no, se devuelve.

¿Cuánto se deja de reserva y de seña?

No hay un monto fijo por ley: lo acuerdan las partes. La reserva suele ser una suma chica y la seña, un porcentaje del precio. Te asesoramos en cada caso.

¿Cómo sé si mi seña es confirmatoria o penitencial?

Fijate en el recibo o en el boleto. Si no dice nada sobre la posibilidad de arrepentirse, es confirmatoria.

¿Hay que firmar boleto o se puede ir directo a la escritura?

No siempre. En propiedades terminadas, lo más habitual es ir directo a la escritura. El boleto se usa sobre todo en emprendimientos, cuando la propiedad todavía no se puede escriturar o cuando las partes lo acuerdan.

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