Comprar una cochera para alquilar: qué tipos hay, qué gastos tiene y cómo calcular la rentabilidad
Cochera fija o móvil, unidad funcional o complementaria, expensas y gastos: lo que conviene saber antes de comprar una cochera para alquilar o sumarla a un departamento.
En esta nota
Comprar una cochera para alquilar puede ser una inversión más chica y simple que un departamento, pero antes hay que mirar dos cosas: si es fija o móvil y si es una unidad funcional propia o una unidad complementaria. De eso depende si la podés comprar sola, a quién la podés alquilar y qué gastos vas a tener. Después, la rentabilidad se calcula como en cualquier inmueble: alquiler anual menos gastos, sobre lo que invertiste.
¿Qué diferencia hay entre cochera fija y móvil?
| Cochera fija | Cochera móvil | |
|---|---|---|
| Lugar | Siempre el mismo, delimitado | No tiene un lugar asignado |
| Cómo se usa | Estacionás en tu espacio | Estacionás donde haya lugar, según las reglas del edificio |
| Qué mirar | Medidas, columnas, maniobra | Cantidad de autos y de lugares, reglas de uso |
La fija suele ser más fácil de alquilar y de explicar, porque el inquilino sabe exactamente dónde va a estacionar. En la móvil conviene leer bien cómo funciona el uso en ese edificio.
¿Qué es una unidad funcional y qué es una unidad complementaria?
Es la pregunta clave. El Código Civil y Comercial dice que la propiedad horizontal se determina en la unidad funcional: pisos, departamentos, locales u otros espacios con independencia funcional y comunicación con la vía pública. Y agrega que la unidad funcional puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla (artículo 2039).
En la práctica, una cochera puede ser:
- Unidad funcional propia: tiene su propio número de unidad y su propio porcentual. Se puede comprar sola, aunque no tengas otra propiedad en el edificio, salvo que el reglamento diga otra cosa.
- Unidad complementaria: está destinada a servir a una unidad funcional, por ejemplo a un departamento. El artículo 2045 establece que lo que se constituya sobre la unidad funcional comprende también a la unidad complementaria, y no se puede hacer por separado. Por eso, en general, va unida al departamento al que sirve.
Cómo está clasificada cada cochera surge del reglamento de propiedad horizontal y de la escritura. El reglamento también puede tener reglas sobre el uso y el destino de las unidades, y en algunos edificios limita a quién se puede vender o alquilar una cochera. Lo explicamos en qué mirar en el reglamento de propiedad horizontal.
¿Cuánto suma una cochera a un departamento?
En términos generales, un departamento con cochera suele valorarse más que uno igual sin cochera, sobre todo en barrios donde estacionar en la calle es difícil. Cuánto suma depende de la zona, del edificio, del tipo de cochera y de cómo se accede. Conviene que lo veas en la valuación de cada caso y no con una regla fija.
Si estás comprando para vivir y el departamento viene con cochera complementaria, tené en cuenta que más adelante se va a vender junto con el departamento.
¿Qué gastos tiene una cochera?
- Expensas: cada propietario paga las expensas comunes en la proporción que le corresponde (artículo 2046 del Código Civil y Comercial). Cómo se reparten las define el reglamento.
- Impuestos: ABL en la Ciudad o el impuesto inmobiliario y la tasa municipal en Provincia. Conviene ver en la boleta cómo figura la cochera.
- Gastos de compra: escritura e impuestos de la operación. Conviene estimarlos antes de hacer la cuenta.
- Mantenimiento y seguros, si corresponde.
- Meses sin inquilino.
En el alquiler, quién paga cada gasto lo define el contrato.
Sobre impuestos: desde 2026 los alquileres con destino a casa habitación quedaron exentos de Ganancias para las personas humanas (Ley 27.802 y Decreto 406/2026). La reglamentación habla de casa habitación y no menciona cocheras, así que si alquilás una cochera sola, conviene consultar con un contador cómo tributa. Más en Ganancias por alquilar una propiedad.
¿Cómo calculo la rentabilidad de una cochera?
Igual que con un departamento:
- Rentabilidad bruta = alquiler mensual x 12 / precio de compra x 100.
- Rentabilidad neta = (alquiler anual menos gastos anuales a cargo del propietario) / inversión total x 100.
La inversión total suma el precio y los gastos de compra. La neta es la que muestra cuánto rinde de verdad. Lo explicamos paso a paso en rentabilidad bruta y neta de un departamento, y podés hacer la cuenta con tus números en la calculadora de rentabilidad.
¿Qué conviene revisar antes de comprar?
- Reglamento: tipo de unidad, uso permitido y si hay límites para vender o alquilar.
- Medidas y maniobra: que entre un auto del tamaño habitual en la zona, columnas, rampas y giros.
- Acceso: horario, portón, si hay que dejar llaves o hay encargado.
- Expensas de los últimos meses y si hay expensas extraordinarias aprobadas.
- Demanda en la zona: si hay edificios sin cocheras alrededor, oficinas o comercios.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar una cochera si no vivo en el edificio?
Si es una unidad funcional propia, en general sí, salvo que el reglamento lo limite. Si es complementaria, va unida a una unidad funcional del edificio.
¿Puedo vender la cochera complementaria y quedarme con el departamento?
Como regla general no, porque la unidad complementaria va con la unidad funcional a la que sirve. Para un caso puntual, consultalo con el escribano.
¿Una cochera móvil se puede alquilar?
Depende de cómo esté organizada en el reglamento y de las reglas de uso del edificio. Conviene revisarlo antes.
¿La cochera paga ABL aparte?
Depende de cómo esté registrada. Revisá la boleta del impuesto y la escritura, y consultalo con el escribano antes de comprar.
¿Qué rentabilidad tiene una cochera?
Depende del precio, del alquiler que se consiga y de los gastos. Hacé la cuenta con tus números en la calculadora de rentabilidad.
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