Contrato de alquiler después del DNU 70/2023: qué se puede pactar
Desde el DNU 70/2023, que derogó la ley de alquileres de 2020, propietario e inquilino acuerdan libremente el plazo, la moneda, el índice y la frecuencia de ajuste. Lo que el…
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Desde el DNU 70/2023, que derogó la ley de alquileres de 2020, propietario e inquilino acuerdan libremente el plazo, la moneda, el índice y la frecuencia de ajuste. Lo que el contrato no dice lo completa el Código Civil y Comercial.
¿Qué se puede pactar?
- Plazo: el que acuerden las partes.
- Moneda: pesos u otra moneda. Si se pacta en dólares, se paga en dólares.
- Ajuste: el índice (IPC, ICL, UVA u otro) y la frecuencia (por mes, cada tres, cuatro, seis o doce meses).
- Depósito y garantías: los que acuerden, y también cómo y cuándo se devuelve el depósito.
- Causas para terminar el contrato: además de las que fija el Código, las partes pueden sumar otras.
Igual hay un límite: las cláusulas abusivas se pueden revisar ante la Justicia, y las normas del Código que son obligatorias se aplican aunque el contrato diga otra cosa.
Qué cambió respecto de la ley de alquileres
La Ley 27.551, de julio de 2020, fijaba casi todas las condiciones del contrato. El DNU 70/2023 la derogó y dejó la mayoría de esas condiciones en manos de las partes. Estas son las diferencias principales:
| Tema | Ley de alquileres (2020) | Hoy, con el DNU 70/2023 |
|---|---|---|
| Plazo | Mínimo de 3 años para vivienda | El que acuerden. Si no se fija, 2 años para vivienda y 3 para otros destinos |
| Ajuste | Una vez por año, por ICL | El índice y la frecuencia que acuerden |
| Moneda | En la práctica, pesos | Pesos u otra moneda. Si se pacta en dólares, se paga en dólares |
| Depósito | Hasta un mes de alquiler, devuelto al valor del último mes | El monto y la forma de devolución que acuerden |
| Garantías | El inquilino ofrecía al menos dos opciones y el propietario elegía una, con un tope de valor | Las que acuerden |
| Irse antes | Desde los 6 meses, con 1 mes y medio de indemnización el primer año y 1 mes después. Sin indemnización si avisaba con 3 meses | En cualquier momento, pagando el 10 % de lo que falta hasta el final, salvo otro pacto |
| Renovación | En los últimos 3 meses, cualquiera podía convocar a renovar. Si el propietario no respondía, el inquilino podía irse sin indemnización | Sin regla especial: lo acuerdan las partes |
| Registro en AFIP | Obligatorio para el propietario | Optativo desde agosto de 2024 |
Cómo se llegó hasta acá
- Julio de 2020, Ley 27.551: contratos de 3 años con ajuste anual por ICL.
- Octubre de 2023, Ley 27.737: mantuvo los 3 años y pasó el ajuste a cada seis meses por el coeficiente Casa Propia.
- Diciembre de 2023, DNU 70/2023: derogó la ley de alquileres y dejó que las partes acuerden casi todo.
Qué significa en la práctica
- Para el propietario: más libertad para fijar el plazo, la moneda y los ajustes. También más responsabilidad en cómo se redacta el contrato, porque lo que no se escribe lo completa el Código.
- Para el inquilino: se puede negociar todo, incluso plazos más largos o ajustes más espaciados. Antes de firmar, conviene leer bien la cláusula de ajuste, el depósito y cuánto cuesta irse antes.
- Para los dos: un contrato claro evita discusiones. Por eso conviene que lo redacte o lo revise un profesional.
¿Qué pasa con lo que no se pacta?
Lo completa el Código Civil y Comercial. Por ejemplo, si el contrato no fija plazo, se considera de dos años cuando es vivienda y de tres años para otros destinos.
¿Qué pasa con los contratos firmados antes?
Siguen con lo que se firmó hasta que terminan, y los últimos están terminando ahora. Los de la ley de 2020 ajustan una vez por año por ICL. Los firmados entre mediados de octubre y fines de diciembre de 2023, mientras rigió la Ley 27.737 (derogada después por el DNU), ajustan cada seis meses por el coeficiente Casa Propia.
¿Puede el inquilino irse antes?
Sí, en cualquier momento. Si el contrato no dice otra cosa, la indemnización es el 10 % de los alquileres que faltan hasta el final. Conviene que el contrato fije también con cuánta anticipación avisar.
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Preguntas frecuentes
¿Sigue existiendo el ajuste anual por ICL?
Solo en los contratos firmados con la ley de 2020 o en los nuevos que lo pacten. Los firmados a fines de 2023, mientras rigió la Ley 27.737, ajustan cada seis meses por el coeficiente Casa Propia.
¿Hay que registrar el contrato?
Ya no es obligatorio. Desde agosto de 2024 (Resolución General 5545 de la AFIP, hoy ARCA), registrarlo es optativo. Solo hace falta si el propietario o el inquilino quieren acceder a ciertos beneficios impositivos. Conviene consultarlo con tu contador.
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